(1) Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag zugrunde zu legen.

(2) Die allgemeinen Wertverhältnisse richten sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebenden Umstände, wie nach der allgemeinen Wirtschaftssituation, nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie nach den wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets.

(3) Der Grundstückszustand ergibt sich aus der Gesamtheit der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Wertermittlungsobjekts (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen können insbesondere zählen

1.

der Entwicklungszustand,

2.

die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung,

3.

die tatsächliche Nutzung,

4.

der beitragsrechtliche Zustand,

5.

die Lagemerkmale,

6.

die Ertragsverhältnisse,

7.

die Grundstücksgröße,

8.

der Grundstückszuschnitt,

9.

die Bodenbeschaffenheit,

10.

bei bebauten Grundstücken zusätzlich

a)

die Art der baulichen Anlagen,

b)

die Bauweise und die Baugestaltung der baulichen Anlagen,

c)

die Größe der baulichen Anlagen,

d)

die Ausstattung und die Qualität der baulichen Anlagen einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften und ihrer Barrierefreiheit,